전 결혼하면서 재개발 입주권 투자를 시작했어요. 4년 뒤에는 입주 할 수 있다더니 결혼 6년 차인 지금에야 철거를 눈앞에 두고 있어 진짜 4년 뒤쯤 입주 할 수 있을 것 같아요 :D 곧 총회를 앞두고 있는데 코로나 때문에 직접 참석해야 할지도 고민이 되네요
총회를 앞두고 "재개발입주권 투자 시 꼭 알아야할 재개발 절차"를 정리해보았습니다.
재개발입주권 투자는 비용도 비용이지만 시간적인 리스크 부담이 큰 투자 방법으로, 재개발 절차에 따라 금액적, 시간적 리스크는 반비례합니다. 요즘은 하루하루 더해지는 법규제까지 더해져 자칫 잘못하다가는 현금청산대상이 될 수도 있으니 재개발입주권 투자를 고려하고 있다면 법적인 문제와 함께 재개발 절차에 대해 확실하게 체크하고 시작하는 것이 필요합니다.
재개발 절차 별 기대수익(리스크)와 사업 소요기간을 한눈에 볼 수 있는 표입니다. 고위험, 고수익이 한눈에 보이네요!!
HIGH RISK HIGH RETURN
수익과 리스크는 정비례하고 소요 기간은 수익에 반비례하죠. 표에서의 소요기간은 사실상 최소한의 시간이라고 볼 수 있는데 착공 들어가고 나서 걸리는 기간은 무한정 늘어나진 않겠지만 그 앞의 단계로 갈 수록 기간이 무한히 늘어나거나 사업 극초반에는 사업자체가 무산될 위험까지 있습니다.
1) 기본계획수립
특별시장, 특별자치시장, 광역시장, 특별자치도지사 또는 시장이 자기 구역에 대해 도시주거환경정비 기본계획을 수립하는 단계
말그대로 "기본계획"이기 때문에 확실한 사업진행을 장담할 수 없는 단계로 눈에 띄는 가격 상승이 이루어 지기 전이기 때문에 투자금이 적은 반면 투자 기간이 길어져 기회비용이 커질 수 있습니다. 이 시기의 재개발입주권 투자는 사업 무산 시의 손실이나 대안을 충분히 고려하고 투자를 결정해야합니다.
2) 정비구역지정
특별시장, 특별자치시장, 특별자치도지사 등이 기본계획의 범위 안에서 주거 환경이 열악한 구역을 정비구역으로 지정하는 단계
여전히 리스크가 크기 때문에 윗 단계와 마찬가지로 기회비용이나 손실을 고려해야합니다. 하지만 다음 단계인 추진위원회가 구성된 후에는 가격이 눈에 띄는 움직임을 보이므로 최대한 적은 비용의 투자를 원한다면 이 시기에도 고려 해볼 수 있습니다.
3) 추진위원회 구성
조합설립시까지 재개발을 준비하는 단계로 토지 등 소유지 1/2 이상의 동의를 받아 조합설립을 하기 위한 추진위원회를 구성하여 시장, 군수 등의 승인을 받아야 하는 단계
사업 진행의자가 어느 정도 보이는 단계로 투자자가 들어오기 시작해 초기 가격 상승이 시작되는 단계입니다. 그래도 사업 완료까지는 많은 재개발절차와 시간이 남아있기 때문에 여전히 시간적인 리스크를 우선 고려해야합니다.
초기 사업준비단계의 대표적 특징은 적은 투자금과 높은 기회비용으로 볼 수 있습니다. 이 시기에는 투자자의 성향에 따라 최대한 적은 비용으로 투자를 할 수 있는 소형매물이나 뚜껑매물을 찾아 보거나, 혹시나 모를 사업무산을 대비하여 최소한의 손실로 되팔 수 있는 출구 전략에 적합한 매물을 고려할 수도 있습니다.(건축연한이 길지 않거나 실거주에 적합한 매물)
4) 조합설립
추진위원회가 토지 등 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상 토지소유자의 동의를 받아 조합을 설립하는 단계
조합이 설립될 때는 가시적인 사업 내용을 확인할 수 있어 건축비용, 조합원분담금 등의 비용을 참고하고 대략적인 기대수익을 따져볼 수 있게 됩니다. 조합이 설립되고 나면 사업이 무산될 확률은 매우 낮아지며 비교적 안전한 투자가 가능해 이 시기에도 투자자 유입이 많은 편입니다.
5) 시공사 선정
공사를 진행할 건설회사 선정을 위해 경쟁입찰을 실시하여 시공사를 선정하는 단계
조합원의 투표로 진행되는 과정으로 향 후 수익에 영향을 미칠 수 있는 아파트 브랜드의 결정, 세부 시공 내역들이 결정되는 시기입니다.
6) 사업시행인가
건축 세대 수, 평형대 등 실질적인 사업시행계획서 인가 받는 단계
이 시기에는 일반분양비율, 임대비율 등을 고려해 현실적인 수익성을 예측할 수 있고 사업에 박차를 가해 속도를 내는 시기로 가격이 급격히 상승하게 됩니다.
특히 투기과열지구 내에서는 재개발입주권에 투자할 수 있는 거의 마지막 단계로 2018년 1월 24일 이 후 관리처분인가를 받은 곳에 투자 시 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 다만 재개발조합원 입주권 전매금지가 시행되기 전에 사업시행인가를 신청한 구역은 관리처분인가 후에도 전매가 가능합니다.
7) 관리처분계획수립
조합원들의 종전 자산을 평가 및 분양 신청과 조합원의 추가분담금이 정해지는 단계
관리처분계획인가 직전으로 매물마다 정확한 감정가가 산출되고 프리미엄이 많이 상승해 큰 투자비용이 필요한 단계입니다. 조합원 평형대 선택이 완료되고 나면 원하는 평형을 선택한 매물을 고를 수 있습니다.
8) 관리처분인가
관리처분계획인가 후 감정가 대비 이주대출을 실행하고 이주 및 철거가 시작되는 단계
투기과열지구내에서는 재개발조합원 입주권 전매금지로 인해 투자매물을 찾기가 어렵지만 전매금지 예외조항에 속하는 매물도 있기 때문에 이 시기에 투자시에는 입주권 확보가 가능한지를 확실히 확인 후 투자하는 것이 필요합니다.
|
이제 앞선 단계와는 달리 실질적인 이주, 철거, 착공에 들어가는 단계로 착공 후부터 완공까지 구역마다 차이는 있겠지만 대략 3~4년 정도의 기간이 소요됩니다. 조합원에게 분양하고 남은 세대는 이 때 일반분양하게 되어 총 분양수입 등이 결정되므로 투자수익을 판단하여 계속 보유하거나 매도여부를 결정할 수 있습니다.
완공 후에는 입주가 이루어지고 소유권 이전 및 사업 청산 후 조합이 해체합니다. 입주 시 바로 모든것이 이루어 지는 것은 아니고 각각 별개의 절차로 추후 소유권 이전 시 또 한번 가격이 상승하는 곳도 많이 있습니다. 이 시기에는 관리처분인가 단계의 주택감정가격과 사업종료 후 산출된 비례율에 따라
추가분담금이 발생하거나 환급금이 생기기도 합니다.
재개발입주권 투자를 고려하고 있다면 관심있는 구역이 현재 어느 단계인지도 확인해보시고 절차상 꽤 진행이 된 곳이라면 현재 진행속도는 어떤지 현재 어떤 문제들이 있는지 많이 파악해보시고 시작하는 것이 중요합니다. 조합에 직접 가셔서 자료들을 확인해보시는 것도 중요하구요!
재개발 투자에서 많은 사람들이 가장 중요하다고 생각하는 점은 SPEED!!! 더라구요 :D 실제 사업진행에는 너무 많은 변수가 있고 잦은 정책 변경으로 투자가 점점 어려워지는 시기이기 때문이겠죠.
제가 가지고 있는 곳도 계속 일반분양이 미뤄지고 있는 와중에 분양가상한제 발표가 났고 관리처분인가도 다 난 상태이지만 사업변경인가를 받아야 해서 분양가상한제를 피할 수 없게 되었어요~
처음부터 순탄하게 진행되리라는 기대는 없었기에 일이 생겨도 크게 흔들리지는 않고 있어요 :D
10년이나 걸릴 줄은 생각도 못했지만요....
'참게의 하루' 카테고리의 다른 글
| 모락한의원 다이어트 3주 후기 기록 (1) | 2020.06.06 |
|---|---|
| 세이펜 음원 다운로드하는 4가지 방법 (1) | 2020.06.03 |
| 유아 MRI 촬영 후기, 중요한 수면마취 금식 시키기 (2) | 2020.06.01 |
| 교원 빨간펜 도요새 잉글리쉬를 10개월 사용해 본 영어 홈스쿨 후기 (0) | 2020.06.01 |
| 고양이가 우는 이유 알고 반려묘 이해하기 (0) | 2020.05.28 |
